不動産契約の際には、必ず宅地建物取引主任者から重要事項説明があります。

重要事項説明で、権利関係や経済条件や設備などについて、ご理解いただいた上で、契約をしていただく流れになっています。

平成18年に改訂があり、耐震診断の有無や石綿使用の調査結果の記録も説明事項に加わりました。

ただし、重要事項の説明を受けても、入居後にトラブルになることがあります。

今回は、電波のお話をさせて頂こうと思います。

オフィスだけでなく、住居を内覧される際に、皆さん眺望や水まわりや間取等は確認されますが、電波の状況を見落とされる事が多い様です。

各キャリアさん電波改善の努力はされています。オフィス内で、完全に電波が繋がらないというケースは少なくなっていますが、特にモバイル系企業様などではすべてのキャリアの電波が届かないと仕事になりません。

ご契約前に全キャリアの電波の受信状況はチェックされる事をオススメします。

新築ビルの場合、竣工前に契約が完了する場合もありますが、管理会社に電波対策の確認を行う事や、周辺の調査で確認をしておいた方が良いでしょう。

【関連リンク】

・宅地建物取引業法：政府公式ページ

・重要事項説明[PDF]：(財)不動産適正取引推進機構提供パンフレット

・平成18年の改正：国土交通省公式ページ

内見時にあまりチェックされない方も多いですが、他にどんな企業が入居されているのかは見ておいた方が良いと思います。

特に１フロアに複数の企業が入居している建物の場合、給湯室やトイレなどの共有部を一緒に利用する事になりますし、あまりにもカルチャーの合わない企業と同居する形になると、後でトラブルになりかねません。

また、内見時のフロアは、原状回復後で綺麗になっている状態ですが、他のフロアの共有部などを少し覗いて見ることで、建物の管理体制も確認できます。

入居企業の質はオフィスビルで最も重要なポイントです。ビルは気に入ったけど、他のテナントを調べてみたらちょっといかがわしいセミナーが行われていたからＮＧにした。とか、隣の営業会社の朝礼の声が大きくてトラブルになった等というケースもあります。

１階のお店の雰囲気が良くて决めましたと言われる事もありますが、１階も入れ替わりがある場合があります。コンビニから牛丼屋さんになったり、デザイナーズ物件の１階に突然ラーメン店ができて、クレームを頂いたケースもありました。

弊社の前回のオフィスも新築で未完成時に契約をしましたが、１階はイタリアンレストランが入ると聞いていましたが、結果的にはキャンセルになり、竣工して半年ほど未入居で寂しい感じでした。最終的に、１階小籠包屋さん、２階韓国料理屋さん、３階まつげパーマ屋さんでした・・・。

差し支え無い範囲で、今後の運用計画や入居審査基準なども聞いておくのもいいかも知れません。

オフィスビルの床仕様には、いくつかの種類があります。代表的なのは、Pタイル、

2WAY、3WAY、フリーアクセスです。

●Pタイル竣工の古い物件に多い。病院や学校などによく見られる床の仕様。床の上にPタイルが貼ってあり、カーペットは敷かれていない状態。OA対応できてない為、電源などは壁のコンセントから取り出す方式。2WAY方式の物件も多い。

●2WAY電話と電源の取り出し口がいくつか决められた場所に設置されている仕様。LANケーブルなどの取り出し口は無い。カーペットが敷かれている。

●3WAY電話、電源とLANの取り出し口が决められた場所に設置されている仕様。カーペットは敷かれている。

●フリーアクセス床が完全に二重床になっているため、電話・電源やLANケーブルの取り出し口をレイアウトによって自由に設置可能。その二重床の上にカーペットが敷かれている仕様。

現在はどの企業も1人1台PCを使うケースが多いために、ケーブル類を整頓しやすいOAフロアを希望されます。

竣工の古いビルはフリーアクセスになっていないから避けたい、という依頼を頂いた事が何度かありましたが、現在フリーアクセスになっていないビルでも、工事を行ってフリーアクセスに変更する事が可能です。ビル側で負担してもらえるケースもかなり多いので、交渉してみてもいいかも知れません。

ちなみに、3WAYという仕様もOAフロアと表現されるケースがありますが、フリーアクセスとは仕様が異なりますので、念のためのチェックが必要です。

また、後でフリーアクセス工事をした場合には、50mm程度以上床を上げる事になる為に、天井高が低くなったり、フリーアクセスとの境目にスロープを作る必要が出てきます。その辺も考慮して検討すると良いと思います。

なお、床荷重は300kg/平米が通常ですが、最近ではサーバーラックや金庫を置ける様に500kg/平米以上というヘビーデューティーゾーンを設けているビルも増えてきました。IT企業などで重い設備を検討される場合には、合わせて確認を頂きたいと思います。

【関連リンク】

・OAフロア：Wikipedia

・ヘビーデューティーゾーン：「野村不動産堺筋本町ビル」の例

物件によっては、朝の出勤時やお昼のピーク時にエレベータがなかなか来なくて、入居後にトラブルになる事があります。

朝はみんな急いでいるので混雑に過敏ですし、限られたお昼休みにエレベータが来なくて休憩時間が少なくなってしまうと、特に内勤の方々にとってはストレスが大きいです。

１フロアの面積が大きく、エレベータのバンク分けがされていないビルなどは、事前にピーク時の混雑具合を確認しておいた方が良いかも知れません。

また、荷物の搬出や搬入が多い場合も、貨物用エレベータはしっかり確認しておいた方がいいと思います。

通常使用のエレベータと同じものを利用する場合には、他のテナントからクレームが入る場合もありますし、毎回養生が必須になったり、ビルによってはエレベータ内の台車使用に制限を設けている場合もあります。

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・東京オペラシティビル

・新宿アイランドタワー

・新宿パークタワー

オフィスを内覧される際に、眺望を気にされる企業は多いです。やはり見晴らしの良いオフィスは気持ち良いですし、人気があります。

ただ、気をつけておかなければいけないのは、日当りです。

全面ガラス張りですごく景色の良い区画などもありますが、窓が西向きだったりすると、西日が強すぎて結局ずっとブラインドを閉じたままになってしまい、せっかく高層ビルの眺望の良い区画だったりしても、閉塞感が出てしまいます。

空調の有無なども含め、レイアウトをイメージしながら内見されると良いと思います。

内覧に行く物件が複数あったり、その日が悪天候だったりする事もありますので、もしも眺望が気に入って物件の契約をされる場合には、午後の一番日差しが差し込む時間に、念のためもう一度物件を見に行ってから契約に進まれると良いと思います。

物件を見に行く方は経営者やマネジャー層の方が多いですが、だいたいその方々は部屋の中に向けて机を置くので、窓を背にしている事が多いとは思います。ただ、明るいオフィスだと会社の雰囲気も良くなるみたいなので、できるだけブラインドを閉めずに働けると良いかなとは思います。

オフィスは空間に内装工事を加えて完成します。レイアウト戦略はとても大切です。

候補物件が決まった際に内装会社の担当の方と物件を見に行ってから、イメージしているレイアウトが設備的に問題ないか確認される方もいらっしゃいますが、契約が終わってから内装を考えるよりも、賢明だと思います。

また、最近のオフィスは無柱空間がウリですが、竣工の古い物件ですと、貸室内に柱がいくつか存在するケースもあります。柱部分が邪魔をしないオフィス空間のためにも、うまくレイアウトする必要があります。

逆に、古い物件で柱が多い場合でも、うまく会議室や倉庫スペースで間仕切りする事で、綺麗に気にならないレイアウトも可能です。

会議室などで部屋を細かく分ける企業の場合には、空調や照明の位置も要チェックです。

特に空調は、増設工事が高額になったりする事も多いため、実現したいレイアウトが可能かどうか、事前にみておきたいです。

新築のオフィスビルでは、ヘビーデューティーゾーンが設置されているものも増えてきました。しっかりしたサーバールームを設置する際にはその辺もチェックしておくと良いと思います。

【関連リンク】

・ヘビーデューティーゾーン：「御茶ノ水ソラシティ」の例

オフィスビルは部屋によって天井の高さが異なります。

天井が低いオフィスは圧迫感があるために、天井高を気にされる企業は多いです。目安ではありますが、2.5m＋OAフロアというのが基準になるかと思います。坪数にもよりますが、2.5mより低いと圧迫感があります。

新築では少しずつ天井高は高くなっていっています。標準仕様で天井高3mという物件も登場してきました。

なお、当社では以前大きめの古い元マンション物件をリノベーションしたことがあります。

天井が低かったので、cafeの様に天井をぬいて使用しました。見た目はおしゃれで結構気に入っていましたが、原状回復費用がすごい金額になってしまった（居抜きで借りてくれる方がいたので助かりましたが）ので、もしも天井に手を加える際は、事前に気にしておいた方が良いと思います。また、スケルトンにしてしまうと、パーテーション工事はしにくくなります。

現在使用しているパーテーションをそのまま使えないかという相談を頂くケースがあります。以前、パーテーションの移動を必須にされるという事で、天井高を必須条件にして、物件選定されたクライアント様もいらっしゃいました。

OA相談となっていて、フリーアクセス工事を後からしてもらう場合は、約50mm程度、床をふかしますので、天井高が50mm程度（おおよそ巾木程度）低くなります。合わせて注意が必要です。

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エントランスの開閉時間は案外見落としがちです。

一般的には20時以降はセキュリティの関係でエントランスが閉まるビルが多いです。早いビルだと19時で閉まるケースもあります。また、都心部や上層階にオーナー宅がある場合ですと、土日祝日はエントランスが閉まっている事が多いです。

人材関係の企業だと20時以降の来客も多いですし、業種によっては土日に来客やセミナーなどを行う企業もあります。来客対応のためにエントランスの開閉時間は確認しておきたいところです。

また、１階エントランスのグレード感もチェックポイントの１つだと思います。

たまにテナント掲示板に統一感がなかったりすると雑居感が出てしまいますし、大型ビルだと１階の共有スペースに待ち合わせボックスなどもあると親切です。

１階に灰皿がおいてあったり、エントランスの動線上で喫煙をされているオフィスもありますが、分煙化が進んでいる最近の傾向ですと敬遠されがちです。内見時にチェックしておきたいところです。

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・ハーモニータワー

見落としがちですが、ブラインドの確認も大切です。

内見の時はブラインドがすべて空いているケースが多いため、注意が必要です。

設置されていると思っていたのに実際は設置されていなかったというケースで大きな問題になった事がありました。日差しによってはブラインドが無いと仕事にならない為、契約前にチェックしておきたいです。

たまに、前のテナントさんの残置物扱いで壊れたまま引渡しになる事もありますし、原状回復工事の対象なのかどうかも、できれば確認しておいた方がいいと思います。

ブラインドは案外高額です。100坪クラスのオフィスに全面ブラインドを下げるとかなりのコストです。

また、以前弊社ではブラインドをウッドに変えて内装の一部として活用しましたが、ずいぶんと雰囲気が変わって良かったです。

デザインにこだわる方などは、アクセントとしてブラインドを使ってみても良いかも知れません。

最近のオフィスは喫煙者にとっては肩身の狭い状況です。お客様と打ち合わせをしていても、社内に喫煙スペースを作るという企業はどんどん減ってきました。

共有部分に喫煙スペースがあれば、喫煙者の多い企業にとっては大変良心的です。

昔からの慣習で非常階段で喫煙される企業もありますが、非常階段部分は、通常は喫煙や使用を禁止されている事がほとんどです。

また、下層階や中層階の場合に、上層階や周辺の住民、企業からクレームが入ったケースもありました。事前に喫煙場所については確認した方が良いと思います。

内覧に来られる方々が非喫煙者の場合に見落としがちですが、屋根の無い場所とかも、雨の日を考えるとかわいそうですし、あまり喫煙場所までの移動距離が長いと、業務効率の低下にもつながります。

喫煙者にとっては大切なコミュニケーションスペースであったりもするみたいです。方針を決めておいた方が良いと思います。

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・浜離宮パークサイドプレイス

見落としがちになりますが、トイレのチェックも必要です。

特に経営者が男性の場合にチェックができない場所が女性トイレ。

候補物件についてはできれば女性の方も一緒に内覧に来て頂いて、中をチェックしてもらえると良いと思います。

一般的には100坪毎に男女ともに１ブースあればいいとされています。100坪～200坪だと２ブースあればいいですし、100坪以下だと通常は１ブースになります。

大型ビルだと、女性トイレに化粧台やボックスが用意されている事もありますが、大変好評です。

また、小さな事務所の場合ですと男女トイレ同室というケースもあります。50坪以上あればほとんど男女別になっていますが、25坪～30坪程度ですと、男女同室という部屋も多くあります。

男女別になっていても、入口が入りにくかったり、貸室内からダイレクトに入る構造になっていたりすることもあります。実際に使う女性目線で見てもらった方が良さそうです。

またウォシュレットが設置されていない事で、落選する場合がありますが、案外低価格で設置する事ができますので、貸主側に交渉してみたり、内装工事の一部として設置を検討してみても良いかも知れません。

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・東急銀座二丁目ビル

officeeなどでインターネットで物件を探して頂く際、どうしても外観画像の良さそうな物件に目が移りがちです。でも、外観は最終的にはあんまり検討事項の上位には来ないケースが多いです。実際は、テナント構成や、交通、エントランスのグレードや眺望、当然ながら大きさや経済条件などを複合的にご判断されます。

officeeでは、情報量を強化して、実際にご覧頂いた際のガッカリを少しでも減らすべく、コンテンツ強化を進めています。

 （例）ハーモニータワー（各区画の画面から眺望等の写真が見れます）

音楽は試聴できる事は当然になりましたし、服もオンラインで多くの画像やサイズ表記がされています。在庫表記もリアルタイムで表示される様になりました。

不動産も、もう少しインターネットで情報をご用意する事で、より満足頂ける物件に辿りつけるようになったらいいなと思っています。

仕事をしている時に室内から外を見ることはあっても、ビルの外観を気にする事はほとんどありません。

内見の際は当然ながら、ネット上にある情報に関しても、できるだけ中の情報を確認頂けると良いと思います。

なかなか大変ですが、officeeでは全物件徹底取材をテーマに、日本中のオフィスビルのレポートを続けていきたいと思います。

オフィスビルの賃貸契約は、退去時の原状回復が基本です。

原状回復工事

http://officee.jp/plus/point01/149.html

時折、原状回復がされていない居抜き状態で貸し出される物件があります。以前のテナントが作った内装を承継して利用する物件です。居抜きのメリットは、内装費用が大幅に圧縮できる事。

ただ、注意しておきたいのは退去後の原状回復とメンテナンスです。

居抜きで借りて居抜きで返せる場合と、原状回復義務は負うケースがあります。防災や空調などの設備までいじっている場合は、原状回復費用が高額になります。退去後の原状回復費用の目安は事前に確認しておいた方が良いと思います。

また、入居後に修理や保守をする際に施工業者でないと難しい事があります。内装を担当した会社を紹介してもらっておくと先々安心です。

47も内装を凝る事が多く、原状回復を免除してもらった事が2度あります。そのまま使ってもらえる会社を探せると退去側も負担が軽く有難いです。

居抜き物件を専門で仲介するサイトなどもありますので、チェックしてみて下さい。

【関連リンク】

・そのまんまオフィス

オフィスをお探しになる際に、竣工を基準にされる方は多いです。しかし、同じ築10年、20年の物件でも、その後の保守やメンテナンスによって印象がずいぶん異なります。

管理費や共益費が高い物件を敬遠される方がいらっしゃいますが、例えば、三井不動産ビルマネジメント、三菱地所ビルマネジメント、森ビル関連など共益費相当額は相場よりは少し高い場合もありますが、管理がしっかりされています。ですので、竣工から20年以上経過していても、清掃や設備メンテナンスが行き届いていて、古さを感じさせないものが多いです。

細かい部分ですが、契約前に管理体制はどうなっているかも確認しておくと安心です。

また、ファンド物件などで所有者が変わる度に管理会社が変わるケースや、コスト削減で管理会社を変更する貸主もあります。将来の事はわかりませんが、竣工以来管理されているか、今後の変更の可能性があるかも確認しておくと良いかも知れません。

47の現在のオフィスは野村不動産の物件ですので、関連の野村ビルマネジメントさんが管理されていますが、定期的な連絡やアフターフォローなど、入居して２年近く、さすがな対応だと思っています。

入居後のやりとりは、ほとんど管理会社とになりますので、物件を選ぶ上で、管理会社は案外大切なポイントかも知れません。

【関連リンク】

・三井不動産ビルマネジメント

・三菱地所ビルマネジメント

・森ビル

・野村ビルマネジメント

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・聖路加タワー

・恵比寿プライムスクエア

・キャロットタワー

内覧に行く際に、最初は多くの物件を効率的に内覧する事になると思いますが、大変気に入った物件が見つかった場合や、いくつかの候補物件ができて再内覧をする際にできればチェックしたいのは、他のフロアの使用状況です。

通常内覧するフロアは綺麗に原状回復されていますので、その物件もお部屋の中や共有部も綺麗にされていますが、実際に使用されているフロアを見ると、時々、共有部に汚れが目立っていたりする事もあります。

また、通常のオフィスですと、他のフロアも同じ形状で同じような規模の会社が入っていますので、他のフロアのエントランスを参考に見てみる事で、より具体的に入居のイメージも膨らみます。

時間があれば、他のフロアがどんな雰囲気なのかを見ておくのはオススメです。

オフィスビルを説明する際に、よく表現されるのが1階のテナントです。

オフィスをご紹介する際だけでなく、来客などの際にも、外観の特徴（色や素材）で表現する事はあまりありません。

周辺の目印になる建物や店舗同様に、もしも1階に何か特徴的な店舗などが入っている際は、その店舗を目安に訪問頂く事は多いです。

1階のテナントが何かという事は、建物の印象にとっても重要です。

もしも1階に店舗などが入っている際には、いつ頃から入居されているかや、運営は貸主なのか賃借なのかなどを、確認しておいた方が良いと思います。

47株式会社は、現在のオフィスの前は恵比寿の新築ビルを借りました。

契約の際には1階はおしゃれなイタリアンレストランが入居予定と聞いていましたが、実際には契約されていなくて、破談になったそうです。弊社が入居した後も、ずっとスケルトン（空き家）状態で、ずいぶん寂しい感じでした。その後、小籠包屋さんが入居されましたが、工事期間はやはり工事現場な雰囲気でしたし、契約前に聞いていた雰囲気とも異なっていたので、少し残念でした。

1階の店舗はご入居中に変わる場合もあります。

以前、ご契約頂いたデザイナーズオフィスビルの1階にラーメン屋さんが入居する事になったり、地下にキャバクラが入ってしまったりで、クレームを頂いた事もありました。

また、インターネットで物件を探す際にも、1階の店舗は変わっている場合がありますので、注意が必要です。もしも1階の雰囲気が気に入られた場合は、まだ入居中かどうか、今後も継続されそうかどうかを聞いておくのも良いと思います。

ちなみに、47株式会社のオフィス事業部では1階の店舗についてもデータベースで管理しています。こういう店舗は避けたい。あるいは好ましい、などとオーダーを頂く事もできます。何なりとお申し付け下さい。

オフィスを内覧時に机が何席入るか調べる手軽な方法に、タイルカーペットの枚数を調べるというやり方があります。

通常タイルカーペットは、500×500mmです。

1,200×700mmサイズの机を2つ並べる為には、横には5枚分のタイルカーペットが必要になります。また向かい合わせで使う場合には、3枚分のタイルカーペットが必要です。

カーペットの枚数は数えやすいので、何枚位あるかを数え得ながら内覧していただくと、一列にどの程度の机が設置可能かの目安になります。シマをいくつ作れるかもイメージしやすいです。

以前、細かく内覧されるお客様ですと、１フロアの長方形あたりに何枚のカーペットが設置されているかを計算されて、総額賃料をカーペットで割るというカーペット単価で物件選定をされている方もいらっしゃいました。カーペットの大きさは4枚で「1㎡」ですので、合理的な方式だとビックリした事があります。

カーペットの枚数も良かったら気にかけてみて下さい。

【関連リンク】

・賃貸オフィスの選び方： http://officee.jp/guide/select/