本社移転は大きなイベントです。

より従業員の方々に満足して頂く本社移転を行うために、従業員アンケートを行うケースが数年前に多く見られました。

過去に実施されたクライアント様の中で、少し問題になったのは下記の様なケースでした。

・自分ができるだけ通勤し易い立地を希望する方が多い。
・空調の問題を解決して欲しいという意見が多い。
・移転そもそもに対して前向きでない方もいる。
・コスト意識がありすぎる方となさすぎる方のばらつきがある。
・要望が多すぎて取りまとめができなくなった。

弊社でも何度も移転をしていますが、各方面から出社する従業員全員が満足する移転先は現実的に不可能ですし、最新スペックのビルで無い限り、空調の不満は解消しにくい問題です。

中でも、特にコストの問題はシビアです。前回移転の際に20人の社員がいて、65坪の物件に移転した弊社の場合、坪単価5,000円は従業員一人あたり約1.6万円の月給に相当します。単価の高い物件に移転すると環境も良くなる事は明白ですが、従業員の中の意見はバラつきます。

まったくアンケートは不要という事ではありませんが、移転そもそもの目的や本当の狙いというのは、経営判断になると思います。「意見を伝えたのに受け入れてもらえなかった」となるよりも、決定した後に、今後の経営計画やビジョンを説明した上で、選定した意図などを伝える事が必要だと思います。

当社も、JRも使える恵比寿の新築ビルから六本木の中規模ビルへ移転する際は、ネガティブな声も多かったですが、移転後は大きな問題はありませんでした。坪数は倍以上になりましたが、坪単価は40％程度の削減になり、賞与制度や残業制度や資格手当の見直しに着手できました。

オフィスの引越作業は、オーナーさんから土日を指定される事がほとんどです。

荷物の搬出入のために、エレベータを専有使用したり引越しの為の車を横付けしたりなど、平日に行われると他のテナント様にご迷惑をおかけする可能性が高くなるためです。

また、建物内に例えばウェディング関係の施設やレストラン等が入っている場合には、作業を夜間に限定されたり、日程指定される場合もありますので、注意が必要です。

本来予定していた引越作業日に移動できなかったというケースも過去に何度もありました。

また、１月〜４月は特に住宅の移動時期という事で、引越費用も急騰する時期です。この期間に移動をされる際には、特に早めに引越会社の選定をされることもオススメします。価格交渉どころか、引受先が見つからず費用が高額になる場合もあります。

引越会社さんに話を伺っていると、シーズンに関わらず、住宅などは月末に解約される慣習が強い為、月末の最終週末に引越が重なるそうです。

できれば、引越作業日は月の中旬あたりに設定されるとコストも抑えられてスムーズです。

弊社では特にインターネット関連を中心としたベンチャー企業のオフィス移転を数多くお手伝いさせていただいております。

創業時の2002年当時は、社歴や決算内容で審査ではじかれることも多かったですが、最近は成功事例も増えていることから、以前よりは入居審査も通り易くなりました。

ベンチャー企業にとって、オフィス選びは最重要の経営課題です。ベンチャー企業のオフィス選びで重要視しなければならないポイントを取りまとめました。

●マンションタイプの注意点

スタートアップ時にマンションをオフィス利用される場合も多いですが、マンションは区分所有になっている事も多く、その部屋の所有者の方はＯＫと言っても、入居後に管理組合などからクレームが入るケースがあります。
また、電気容量や電話回線数も限りがある場合がありますので、チェックが必要です。お風呂がデッドスペースになる場合や、トイレが１個の場合も多いので、女性がいる場合は注意が必要です。

●広さと解約予告

契約期間と広さを決めるのも難しい問題です。今後人員が増加した場合の人員×1.5〜2.0程度の坪数に設定されると良いと思います。10人の従業員を2年後に20人にしようという場合は、30坪〜40坪程度で計画されると良いと思います。また、解約予告期間の目安は、30坪以下ですと3カ月程度のものもありますが、30坪以上だと6か月が一般的です。フリーレントがあった場合は期間内解約の際には違約金が発生する事が多いです。その辺も含めて計画が必要です。

●採用効果

ベンチャー企業にとって採用力はとても大切です。積極的に採用を行う会社では年間の採用教育費が地代家賃を上回るケースもあります。年間の採用教育費予算と照らし合わせて地代家賃を計画する必要がありそうです。東京大学や早稲田大学の近くにオフィスを構えて、学生インターンに来てもらい易くするといった企業も過去にありました。

●入居審査に向けて

設立間もないベンチャー企業ですと、帝国データバンクのデータなど、一般的な与信の指標は低い場合が多いです。ただ、株主構成や事業計画や役員略歴などを説明する事で、審査を通過したケースもあります。

※47株式会社では、インターネット企業を中心に豊富な契約実績があります。

何なりとご相談下さい。　契約実績は→　http://officee.jp/static/result/

<<主な契約実績>>

【関連リンク】

・帝国データバンク：企業信用調査報告の提供など

まずは競合企業のオフィス分析をして計画を進めるという企業もあります。

特にブライダル関係や人材紹介関係などは、競合企業を意識した立地選定は重要になりま す。来客型サービスの場合は、競合より良い立地やグレードの高いオフィスを選定したい というご依頼は多いです。

以前、横浜スカイビルに人材紹介大手が集中していた事がありますが、複数登録される方もいるはずなので、気まずいだろうなと思いました。

インターネット関連企業でも、広告代理店などの取引先との関係なども考えると、同業企業が集中していくという事は情報管理の観点でも今後は考えにくいかもしれません。

最近は採用でも同業内で競合することは多いです。同業内で転職や独立をされる方も多い場合、あまり前職に近すぎるオフィスは敬遠される事も多いです。会社は移転もします。仲介会社などから情報を仕入れてこまめなチェックが必要です。

【関連リンク】

・横浜スカイビル：公式HP

オフィスは採用力に影響があると言われます。 

確かに人気エリアや人気のオフィスビルですと、応募者の数は集まりますが、それがすべて質につながるとは言えない様です。

いわゆる好立地の高層ビルではなくても、採用が強い会社は存在します。ベンチャーですと、鎌倉のカヤックさんや幕張のスタートトゥデイさんなんかは相当な人気企業です。

優秀な学生層の採用支援で有名なジョブウェブさんやスローガンさんのオフィスは決して坪単価の高そうなオフィスビルではありませんが、毎年多くの学生さんが参加されています。

オフィス立地も含めた給与条件や採用ページなど、結局は総合的に応募者の質が決まるみたいです。

弊社も採用にはかなり力を入れています。六本木ヒルズで会社説明会を行ったり、採用ページもしっかりしたものを作っています。決して賃料の高いオフィスにいるとは言えませんが、新卒で5000名近い応募を頂けるまでになりましたし、年々応募者の質も上がっています。

オフィスを工夫するのも大切ですが、案外説明会の場所や採用ページや従業員の方々への労働条件の改善など、そっちの方が大切だったりするかもしれないと思っています。

【関連リンク】

・カヤック：鎌倉本社の面白法人

・スタートトゥデイ：「ZOZOTOWN」運営

・ジョブウェブ：就職活動サイト「Jobweb」運営

・スローガン：採用支援メディア「Goodfind」運営

・47採用サイト

オフィスと住居の大きな違いの一つに原状回復工事があります。

住居の場合ですと、自然損耗や経年劣化は貸主が原状回復義務を負いますが、オフィスの場合は床・壁・天井を契約時の状態に戻す工事費用の負担は原則すべて、借主負担となり

ます。

したがって、住宅の場合ですと契約期間満了までに荷物を搬出して引き渡しが可能ですが、オフィスの場合は原状回復工事を完了させて引き渡しをしなければなりません。

費用や期間のご相談をいただくケースもありますが、ビルによって異なるので、何とも言えません。100坪未満のオフィスですと、作りこみにもよりますが、1カ月未満で原状回復工事は完了します。

作りこみのあまり無いオフィスだと、坪2〜3万円で原状回復工事ができるケースもあるみたいですが、高層ビルなどですと、坪10万円程度の費用負担になるケースもあります。

原状回復費用は一括で損金計上されますし、それにともなって、資産の償却も行われます。事前に予算計画を立てておくことをオススメします。

なお、原状に戻す工事という事で、原状を知っているビル側の指定工事業者の方が工事をされる事が一般的です。

一般的に高層ビルなどはほとんど大手ゼネコンさんの指定工事となりますが、思ったよりも工事費用が高くなる場合もありますので、入居前にチェックできればしておいた方が良いかも知れません。

空調には大きく分けて個別空調とセントラル空調という方式があります。

個別空調は、個別にON/OFFや温度設定などができる方式。セントラル空調は、フロア単位や区画で一括で運転や温度設定をする方式です。

セントラル空調の場合は、通常平日の18時くらいまでは自動運転されますので、共益費の中に空調費用が含まれているケースが多いです。18時以降に運転を希望される場合は、時間外空調費用を負担する事で空調の運転は可能です。

残業があまりなく、18時や19時くらいに会社を締める会社にとっては、セントラル空調は経済的にお得です。時間外空調費用は割高になるケースが多いため、夜遅くまで仕事をされる会社にとっては、使った分を電気代で精算できる個別空調の方が良いと思います。

どちらにしても、月間で空調にどの程度の費用がかかるか試算をして、自社にあったシステムを選んで頂ければと思います。

当社でも何度か試算をした事があります。

例えば個別空調だと坪単価1,000円程度の負担だった場合、100坪だとすると月間の空調にかかる電気代実費負担は10万円程度です。20日間が営業日だとすると、1日5,000円程度ということになります。単純なコスト比較でいくと、時間外空調費用負担が5,000円以内に収まると、セントラル空調の方が個別空調よりお得となります。

最新のビルなどは空調効率が高まっているので、坪単価500円程度で空調が動くシステムもあるみたいです。

なかなか試算する事は難しいですが、過去のテナントの事例なども教えてもらえる様であれば、確認しておくと良いでしょう。

細かく温度設定のできるオフィスは特に女性などには評判が良いですし、最近ですとサーバールームを設置する企業も多く、冬場でも集中的にその部屋だけ冷風を送れる事を求められるケースもあります。

コスト面だけでなく、快適なオフィス環境のために、空調は見逃せないポイントだと思います。

【関連リンク】

・個別空調：住友不動産の最新設備仕様

47株式会社のオフィス部門の顧客構成は、50％以上がインターネット関連企業やソフトウェア関連企業などの、いわゆるIT系企業です。

IT系企業が特に気にされる設備項目は空調設備ですが、開発内容によっては電気容量が大きなネックになるケースがあります。

電気容量は、30VA/平米程度が一般的ですが、会社によっては80VA/平米が必要だったりするケースもありました。

最新スペックのオフィスビルですと、大きな容量を最初から用意されているケースもありますが、やはり坪単価が高いです。電気容量を増設されるケースもありましたが、工事費用が折り合わずに契約を断念された事もありました。

契約した後に電気が足りないとなってしまうと大問題です。大きな容量が必要な企業の方は、業者さんにビル設備を見てもらってから契約されると良いと思います。

また、容量が大きなビルは電気の基本料金や単価も高い事がありました。電気の使用量が大きな会社さんにとっては見落とせないポイントとなります。確認しておいた方が良いでしょう。

【関連リンク】

・渋谷ヒカリエ：新築ビルのスペック例。電気容量60VA/平米

駐車場必須で探して欲しいというオーダーもよくありますが、都内ですと車で通勤される方も少なく、業種にもよりますが、営業車両を持たない会社が増えているため、中小規模のオフィスでは駐車場設備が設置されていない建物が多いです。

ただ、最近は月極駐車場の検索サイトなども充実してきました。台数があまり多くなければ、案外近くで手頃な駐車場が見つかるケースが多いです。

ビルインだと少し割高にもなりますので、駐車場必須で探されるよりも、まずは希望条件で物件を探してから、いくつかの候補物件の周辺で駐車場探しをすると良いと思います。

これは、賃貸マンションを探す際にもあてはまると思います。選択肢を広げておいた方が良い物件が見つかります。

また、最近の自転車ブームで駐輪場があればいいなと言われるケースも増えてきましたが、もともとオフィスビルに駐輪場が設置されているケースは少なく、あった場合にも１企業１台程度のスペースしか用意されていない為に、なかなか苦戦するケースが多いです。

こちらもオフィスビルの設備として探すよりは、周辺の駐輪場を探す方が良いと思います。

会社によっては、平置きの駐車場スペースで他の車に迷惑にならなそうな場所を駐輪場として契約する場合もありました。

駐輪場の公共施設も増えてきましたし、幅広い選択肢を模索されると良いかと思います。

【関連リンク】

千代田区公営駐輪場

2011年3月11日の東日本大震災以降、耐震についてのお問合せが急増しました。

新耐震基準とよく言われますが、これは1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物という事になります。
あくまでも建築確認を受けた物件という事になりますので、この前後に建築された物件を契約される方は、確認をしておいた方が良いと思います。

竣工が昭和56年5月31日以前の物件であっても、新耐震基準と同様の強度を誇る物件は多数ありますし、リニューアル等の際に耐震補強を行なっている為、新耐震同等以上のスペックを誇る物件も多数あります。

単純に竣工だけで判断されるのではなく、仲介業者に耐震情報の確認をされる事をオススメします。

尚、平成18年に宅地建物取引業法が一部改定されました。

「昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した建物について、建築物の耐震改修の促進に関する法律第4条2項第3号の技術上の指針となるべき事項に基づいて指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体が行った耐震診断がある場合は、その内容を説明することとすることを新たに規定し、重要事項説明として建物の購入者等に対して説明することとします。」

要は、耐震の診断書があった場合には説明する様に、という事です。

ただし、古い物件では耐震診断書が無い物件も多いのでお気をつけ頂ければと思います。

【関連リンク】

・住宅・建築物の耐震化について：国土交通省公式ページ

・建築物の耐震改修の促進に関する法律：政府公式ページ

・耐震診断助成事業：文京区公式ページ 

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・錦町トラッドスクエア

・新目黒東急ビル

賃貸マンションを探す場合には皆さん予算を必須条件にされます。7万円の予算の方が15万円の物件を検討する事はありませんし、逆も希少です。

一方、オフィスビルを選定する場合は大きさが最重要項目です。従業員10名の会社が100名分の広さのスペースを必要としませんし、100名で10名分のスペースには収まりません。

ベンチャー企業などで人員増加のペースが早い会社などでは、適正な坪数はどの程度が良いですか？とご質問頂く事も多いです。

営業系の会社、技術系の会社、来客が多い会社など業種業態によっても異なりますので、

一概には言えませんが、おおよそ共有スペースも含めて、増員後に1人2坪前後あれば良いのではないかと思います。

例えば、現在10名の従業員を2年後に20名にする計画であれば40坪程度。3年後20名であれば35坪～40坪。2年後20名～25名であれば、50坪位あっても良いかもしれません。3年後20名～25名であれば40坪～45坪。と、こんなご提案をさせて頂いていました。

10名で50坪はかなり広いので、その持て余す感じと計画の実現性の感覚は経営者でないと

わからないので、やはり一概には言えませんが。

尚、同じ坪数でも、形がいびつでデッドスペースが多かったり、水まわりの動線が取りづらかったり、西日が強すぎて什器が置けなかったり、色々なパターンがあります。最初に入居した際のレイアウトイメージと、増員後のレイアウトイメージを作成して、問題が無い物件を選ぶと、追加の電気工事やレイアウト変更もやりやすくて良いと思います。

ちなみに弊社では、現在は65坪のオフィスを35席程度で使っていますが、ちょうどいい広さです。50名～60名を見越せるタイミングで100坪程度のオフィスに移転をしようと考えています。

過去には85坪を15人で借りて40名くらいまで増員する予定が、2年後も15名しかいなくて事業の見直しの為に移転したという経験があります。一方、その後借りた30坪のオフィスに25名まで増員した事もあります。

30坪で25名はさすがに窮屈でしたが、騒がしく活気に満ちた感じは楽しかったです。若い人の多いベンチャー企業はそういう無茶もしてみると楽しいかもしれませんので、急成長中の時は坪数は控えめでも良いと思います。

起業の際に、レンタルオフィスや間借りでスタートされるケースがあります。

外資系の高級レンタルオフィスの場合ですと、会議室利用やその他サービス料が高額に

なって後々トラブルになるケースも多いそうです。コピー利用代やドリンク代や電話取次など細かい部分もチェックしておいた方が良いと思います。

起業や支店の立ち上げなどの際に、レンタルオフィスにはメリットは多くあります。

審査や敷金はほとんど無いですし、電話やネット回線もすぐに使えて、什器も利用できる事が多いです。
最近は事業者さんも増えてきましたので、色々なオフィスを実際に内覧した上で決定されると良いでしょう。

ちなみに、以前はハクをつける為に数名のスタートアップなのに高層タワーの一室を借りる方も多かったですが、最近はレンタルオフィスというシステムがあまりにも有名になってしまった為、結構簡単にバレます。

レンタルオフィスも良し悪しで、企業当初の寂しさとか不便さを補ってくれる一方、本来最初に経験しなければならない採用や信頼の厳しさや資金繰りの大変さをショートカットしてしまうので、それはそれでどうかと思ったりします。

ちなみに、うちの会社のお客様で成長していった会社には、自宅やマンションからスタートして大きくなった会社が多い一方、レンタルオフィススタートで大きくなった会社は、あんまり多くない気がします。当時はまだ今の様なレンタルオフィスが少なかっただけだとは思いますが。

もちろん大きくなった会社もありますし、Googleも日本を2人でやられてた頃におじゃましましたが、セルリアンタワーのレンタルオフィスの小さな一角でした。いずれにしろ、やりようですね。

【関連リンク】（日本でレンタルオフィスからスタートした会社）

・グーグル株式会社（日本法人）
・株式会社ベーシック
・アイオイクス株式会社
・フォートラベル株式会社

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・セルリアンタワー

・アークヒルズ仙石山森タワー

ベンチャー企業の急成長時期ですと、移転してすぐに手狭になる事があります。

移転したばかりで、さすがにすぐの移転は難しいので、とりあえず分室という事も。

何度か分室をお手伝いした事がありますが、結構失敗したケースが多かったです。

特に、管理部門などの業務上わけられそうな部門や新規事業部門を外に出すケース。業務上のつながりが薄い部門を別の場所にしてしまうと、会社の一体感がなくなりがちです。

ベンチャー企業は変化も激しい為、一体感の創造や継続は重要な経営課題です。

例えば、会議室や倉庫スペースを外に出すなどの工夫で乗り越えるとか、フリーレントなどの交渉をして、思い切って移転を検討するとか。そもそも次の移転がしやすい様に、最初から契約の縛りをできるだけ軽くするケースもあります。

企業文化を全メンバーが共有できる環境にできるまでは、理想はワンフロアで業務したい所です。

支店を多く展開されていても順調に成長している会社もありますので、マネジメント次第、とも言えますが。

【関連リンク】

・テレビ会議システムの導入例：はてな東京本店が引っ越したらしいので行ってきた！（941::blog）

起業されたばかりや少人数の際に、SOHO可というマンションをご検討される事は多くあります。弊社にも月間数件のお問合せを頂きます。

SOHOとは、Small Office/Home Officeの略です。いわゆる自宅兼事務所みたいなマンションです。
ただ、最近は働き方も暮らし方も多様化していますので、住まないSOHOという契約の方が多い気がします。

SOHOやマンションをご契約頂いた中で、注意点をまとめてみました。

●入居者の状況

特に隣接する住民の方が、同様にSOHOなのか住居なのかは確認しておくのがベストです。

マンションの場合は区分所有であるケースが多く、その部屋の所有者はSOHOでOKと言っていても、周りの住民から入居後にクレームになる事があります。周辺の方々は居住されているのか、SOHOであれば何系の業種なのかなどの確認はできればしておいた方が良いです。小さいお子さんがいるお宅の近くだと、こちらが仕事に集中できない事もあります。

●管理規則

マンションの管理組合が運用規則を作っているケースも多いです。その中に不特定多数の出入りを禁止されていたり、業を営む事を禁止されていたりする事があります。できれば、入居前にその辺の書類や規約の有無は確認した上でご契約頂けると安心です。

●インフラ状況

最近はあまり問題にならなくなりましたが、固定電話が多く引き込めないというケースや、電気容量が足りない為に作業に支障があるといったケースもあります。また、マンション内で携帯電波の入りにくい箇所も未だに見受けられます。特にIT関連の場合ですと、携帯の電波状況や電気容量は重要なポイントになります。必ずチェックをしておきたい所です。

47では、マンションのデータベースはまだあまり整っていないという事と、情報不足によって入居後のトラブルを招きかねませんので、一部の物件を除いて基本的にSOHOのご紹介は控える様にしています。

事務所可のマンションを探しているというオーダーを頂くケースがあります。初期費用が安い事や、間取りがイメージにあえば、内装費をかけなくて良いなどメリットも多いです。

47も最初は20平米未満のワンルームからスタートしました。

ただ、マンションを事務所で使用する際にはいくつか注意が必要です。

築年数が10年以内程度の、いわゆるSOHO向けマンションなどは問題ありませんが、時々、立地は良いものの、竣工が古くなって、住居としては貸しにくい為に事務所も相談可とされている物件があり、トラブルも少なくありません。

契約前に確認しておいた方が良い事がいくつかあります。

お隣や上下階は住居か事務所か？

管理組合の規則上、事務所使用や不特定多数の出入りを禁じていないか？電話回線やインターネット環境、電気容量は満たされているか？想定している什器が収まるか？搬入可能か？

貸主や不動産管理会社はＯＫと言っていても、実は分譲マンションで、各戸の所有者が異なる為に、マンション全体の意向と異なっている場合などもあります。入居後に管理組合からクレームが入るケースや、逆にお隣に小さなお子様がいらして、お互いに音の問題などで揉めるケースなどもありました。

また、契約上は住居契約になっていて、口頭で管理会社や仲介会社が事務所は問題無いなどと言われた場合、後々退去を通告される事もあり、契約時の当事者がいない場合には、大きなトラブルにもなりかねません。

いくつかのチェックポイントをふまえて、契約書内容と実態にズレが無い様にした方が良いと思います。

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・SOHO北青山

・SOHO代々木公園

決算前に移転を完了させたいと言われるケースがあります。

<<費用化される主な項目>>

仲介手数料

引越代

原状回復費用

廃棄什器や造作などの一括償却

当然ながら敷金は費用化できませんし、什器も資産計上されるものが多いです。その為、決算を意識しながら移転される場合には、想定されている計画を顧問の会計士の先生に先に相談して頂いた後で、想定される計画にもとづいて物件や内装を考えるのも１つの方法かも知れません。

【関連リンク】

・officee 仲介手数料無料のしくみ

内部増床をされる際には、貸主や管理会社にそのまま相談をされるケースと、オフィスの仲介会社に依頼されるケースがあります。47株式会社のお客様の場合は、後者の方が結構多いです。

内部増床を検討される場合にも、オフィス移転と比較して、メリットやデメリットを考慮される事をオススメします。入居者と貸主は長いお付き合いですので、あまり駆け引きや交渉を激しくする事はオススメではありませんが、外部に出ていくメリットも比較検討し、条件についても相談をする事でより良い提案ももらえるケースもあります。

内部増床のタイミングで以前の契約の坪単価の見直しにも成功した。内部増床であるにも関わらず、フリーレントを用意してもらえた。などという事例も時々あります。最も良いプランを提案頂ける様に、複数の選択肢を検討されると良いでしょう。

大規模なオフィス移転（1000坪以上など）になると、複数フロアをご契約頂く事も多いですが、中規模や小規模な企業でも、複数フロアを利用される事もあります。多くは、もともと1フロアでスタートしたけど、拡張で大きくなっていったケースですが、最初から2フロアで契約される場合もあります。

複数フロアの場合は、複合機など備品関係の管理と、トイレなどが無駄に多くなってしまう事や、コミュニケーションロスをいかに防ぐかという事が課題になると思います。

最近は1フロアで仕事をしたいというオーダーが圧倒的に多いですし、フロアやオフィスがわかれている企業様が1フロアに集約したいというオーダーも大変多いです。

以前、10部屋に分かれていたオフィスを、300坪の1フロアに集約した大手芸能事務所様のお手伝いをした事がありますが、見違えるほど業務効率やトイレなどの環境が良くなったと喜んで頂けました。

結果的に坪数も効率的になった為に、コストメリットも大きかった様です。複数フロアにまたがっている企業様には、集約の検討をされるのも良いと思います。

ただし、場合によっては複数フロアをオススメするケースもありました。

大きなセミナールームを作りたい。大きな防音ルームやスタジオを作りたいといった場合には、フロア内を造作するよりも、別フロアを専用にした方が内装費用的にも効率が良いケースが多いです。また、制作室や書類等の保管スペースやサーバールームは、坪単価の高い執務スペースに設置する必要も無いので、地下などに分ける事で坪単価の圧縮を図られた事もあります。

また、プロジェクトなどによって人員の増減が激しい企業ですと、その度に移転するよりも、1フロア毎に借り増しや減床をされる方が良いです。

基本的には1フロアがオススメですが、総合的な判断が必要となりますので、オフィスコンサルタントや内装関連の企業に相談されると良いと思います。

いわゆるSECOMやALSOKなどの機械警備は、ほとんどのビルに入っています。主要区の基準階30坪以上のオフィスビルであれば、95％以上は導入されていると思います。

一般的なオフィスビルですと、標準のカードキーを3枚～5枚支給して、追加につ いては別途費用で発注をする仕組みです。朝一番に出社する時や最後に退社する 時や土日出社以外でも、夜間の出入りにこのセキュリティカードが必要とされるケースが多い為、従業員の人数分に近いカードの発行をされる企業も多いです。

注意点としては、追加のカード発行までの期間と費用。通常では1枚1,000 円～2,000円程度で、発行が2週間程度ですが、設備によって異なります。入居前 に発行枚数の確認や追加の発注はしておいた方が良いです。

また、出張で海外に訪れると、エントランスにセキュリティゲートが設置されているオフィスの多さにビックリします。セキュリティの方がオフィスビルの1階 に必ずいらっしゃいますし、セキュリティレベルは日本に比べて格段に高いです。

東京都内でも、六本木ヒルズ森タワーなど、セキュリティゲートが設置されているオフィスビルはありますが、まだまだ数は少ないです。以前、大阪のオフィスビルオーナーさんに伺った所、特に関西では「まいど」の文化があるので、お客様を入り口で遮断するというのは、受け入れにくいので、今後も普及はしないだ ろうとのお話でした。確かに弊社にもお約束の無い来客は毎日数件ありますし、 面接なども考えると、セキュリティゲートがあるのも良し悪しな気はします。

とは言え、耐震だけでなく、セキュリティも従業員を守るという意味で大変大切な項目です。防災センターや有人警備の有無なども含め、契約の前に確認をしておく事をオススメします。

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・城山トラストタワー

・オランダヒルズ森タワー

マンション同様に、賃貸オフィスでも新築というのは、ハイグレードで人気が高いです。

人気物件ですと、竣工前に予約を受け付けて内覧前に仮契約を締結する事もあります。

過去に実際にあったトラブルを参考に、設備的な部分も満足度の高いケースの多い新築オフィスビルの契約時の注意点をまとめてみました。

・テナント構成のチェック

既存の賃貸オフィスを契約する際には、入居企業のチェックをする事が可能ですが、新築の場合にはどの様な会社が入居されるのか、事前に確認できれば聞いておいた方が良いと思います。特に１階に店舗が入る場合は、インターネットに掲載する場合も、来客時にご説明する場合も、案内の目印になりますので、チェックが必要です。また、競合企業の入居可能性等についても、貸主によって見解が異なりますので、確認しておいた方が良いと思います。

・携帯電話の電波チェック

入居後に携帯電話の電波状況が良くない為に、トラブルになったIT関連企業もありました。最近は各キャリアにて対策を練られていますので、電波の問題は少ないですが、内覧ができないとすれば、各ビルでどのような対策が練られているのか、事前に確認しておいた方が良いと思います。

・方角のチェック

47でも以前、新築の賃貸オフィスを借りた事がありますが、眺望が良いと思って入居したものの、とにかく西日が強くて、せっかく天気の良い日でもブラインドを閉めきる状況でした。

内覧ができないとしても、周辺の建物や現地から窓の方角などを推測して、日当たりや眺望の予想をしておいた方が良いと思います。

・エントランスの開閉時間や管理状況

運用が決まっていない状況で募集をされる事は大変多いです。夜間の来客が多い企業や土日も来客が想定される場合などは、エントランスの開閉時間の確認や事前交渉をしておいた方が良いでしょう。また、管理会社が決まっていないケースもありますが、共有スペースの清掃など、事前に気になる点については確認しておいた方が良いかと思います。

その他にも、ビル名が当初決まっていなかったり、空調費用が決まっていなかったり、気になる点については、オフィス仲介会社や賃貸オフィス貸主に確認してから契約される事をオススメします。

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・東京スクエアガーデン

・歌舞伎座タワー

・御茶ノ水ソラシティ

賃貸オフィス移転の際には、現在借りているオフィスに解約の通知を出し、原状回復工事を行う必要があります。住宅（賃貸マンション）と大きく異なる点は、通常、原状回復工事を契約期間内に行わなければならない事です。

解約日が決まった段階で、現オフィスの荷物をいつまでに搬出しなければならないかを確認して下さい。その上で、次のオフィスの内装にかかる日程の確認を行い、引越し日を確定させます。

尚、ほとんどのオフィスビルは引越しを土日に限定されていますし、同じ日に他社の引越しがありバッティングする場合には、引越し日の変更を要請される事もあります。２月～４月は引越しの繁忙期とも重なりますので、引越し業者さんの手配ができないというケースも見受けられます。

引越し日の目安が決まりましたら、現貸主、新貸主への報告は当然ながら、内装会社、電気工事会社、引越会社、原状回復会社など関係各社に確認を行い、後々で混乱が無い様に進めて頂ければと思います。

2013年4月現在、景気が底打ち、円安・日経平均株価の上昇の影響でオフィスの賃料相場への影響が始まりました。調査会社各社のレポートにもありますが、特に、渋谷エリアの空室率は、下がり続けています。
賃料についても、港区や渋谷区を中心に、底打ち感が出て、物件によっては値上がりも始まりました。

オフィス賃料は賃貸マンション等と異なり、景況感や受給のバランスで、上下を繰り返します。相場状況を確認しながらより良いタイミングで決断する事が大切です。

47運営のofficeeでも、掲載物件の平均値を自動取得する賃料相場まとめページを作成いたしました。よろしければ、ご活用ください。

【関連リンク】 

・三幸エステート　　オフィスマーケットレポート（2013年4月号・東京）<PDF>

・三鬼商事　　　　　東京（都心5区）の最新オフィスビル市況（2013年4月号）<PDF>

オフィスビルの中には貸し会議室が付いている物件があります。大型の会議室などは社内での利用頻度が低い場合もありますので、貸室内に内装をするよりも、スポットで外部の会議室を借りる方が便利な場合も多いです。

六本木ヒルズ森タワーの様に大型施設の場合は、建物が運営する大型のセミナールームや貸し会議室が用意されているケースが多いですが、中規模物件や小規模物件の中でも、テナントとして貸し会議室が入居している建物もあります。

採用やセミナーなどでまとまった会議をするケースが多い方は、会議室が建物内にある物件を探してみるのも良いかも知れません。

【関連リンク：会議室が建物内にある物件の例】

・六本木ヒルズ森タワー

・恵比寿ガーデンプレイスタワー

・恵比寿MFビル

・くりひらビル

・新橋フロンティアビル