五反田スタートアップの未来やいかにーー「ゆうぽうと」「TOCビル」再開発計画

五反田は「夜の街」から「スタートアップの聖地」へ

五反田は長らく「夜の街」というイメージが先行していて、世間ではネガティブな印象ばかりが強調されがちでした。ところが、2011年頃からベンチャーやスタートアップが集まるようになります。程よいオフィスの賃料相場や、交通の利便性、充実した飲食環境を求めて、五反田に拠点を構える企業が増えたのです。

2015年頃には「スタートアップの聖地」とまで言われるようになり、五反田という街のイメージを大きく変えました。そして、2018年にはスタートアップ6社によって五反田バレーが設立されるなど、ますます勢いを増しています。

出典：五反田に集積したスタートアップ6社が「一般社団法人五反田バレー」を設立

こうしてイメージアップに成功した五反田ですが、昨今はオフィス市場が活況なこともあって、増床ニーズを満たせるほどの空室がない、という課題があります。プレイドやdely、subsclifeのように、五反田を離れて別のエリアに行く企業も出てきています。

五反田の顔「ゆうぽうと」の建替え

そんな五反田では、以前からオフィスビルなどの老朽化が問題視されていました。そこで、「五反田地域街づくり協議会」と「品川区防災まちづくり事業部」が合同となり、五反田駅周辺を「にぎわいゾーン」として再開発することが決まりました。五反田のさらなるイメージアップを図り、賑わいのある住みやすい街へと生まれ変わることを目的としています。

その一環として実施・検討されているのが、五反田の顔とも言える「ゆうぽうと」、そして「TOC（東京卸売センター）ビル」の建て替え計画です。

解体前の「ゆうぽうと」

「ゆうぽうと」は、ホテルや結婚式場、会議室、トレーニングジムなどが入っていた複合施設で、2015年9月に閉館し、2018年6月に解体工事が完了。オーナーの日本郵政不動産が計画している大規模複合開発「五反田計画（仮称）」は、自社開発の第一号案件なのだそうです。

五反田計画（仮称）のイメージパース

計画案では、1フロア約1,000坪の巨大なオフィスが生まれます。下層階には、ビジネスからエンターテインメントまで幅広い利用を想定した多目的ホールや飲食中心の商業施設、シェアオフィスなどが入る予定です。

2020年春から準備工事が始まり、竣工するのは2023年春頃。稼働するのはまだまだ先ですが、空室不足の五反田に大型物件が誕生するとなれば、様々な企業が入居を希望するに違いありません。どんなテナントが入ることになるのか、注目したいところです。

「TOCビル」建て替えは、未だ計画段階のまま

そして、五反田が「スタートアップの聖地」となるのに大きく貢献したのが、TOCビル。第二京浜沿いにある五反田最大級の複合商業施設で、1フロア3,000坪以上という圧倒的規模を誇ります。

そのTOCビルにも、再開発計画が持ち上がっています。オーナーである株式会社テーオーシーの定時株主総会では、「経済状況、経営環境を見据えながら、引き続きプランの検討を進める」とされていますが、どのように進捗していくかは定かではありません。

TOCビル

TOCビルは、昔から「スタートアップのゆりかご」のような存在でした。1973～1987年までサンリオが本社を構えていて、ハローキティ誕生の地としても有名だったり、ユニクロを展開するファーストリテイリング（前身「小郡商事時代」）の代表取締役会長兼社長である柳井正氏が、仕入れのためによく訪れていたのだそうです。

その後、デジタルモンキーやトレタなどのスタートアップが入居したことで、TOCは五反田バレーの勢いを助長するかのように活気付いています。

TOCビルのテナント数は100を超える

スタートアップにとってのTOCビルの旨味は、なんといっても物件自体のフロア面積が大きく、さまざまな坪数の区画を賃貸できること。例えば、10坪から始まったスタートアップが、館内増床を繰り返しながら200坪まで拡張していくことも十分可能なのです。オフィス市場が活況な今、しぶしぶエリアを変えて大型ビルに移転したり、移転先が見つからないまま近くに分室を出す必要がない、というのは非常に大きなメリットです。

TOCビルには、少なく見積もっても30,000～40,000坪のオフィス区画があります。仮に再開発によって取り壊しが決まったとして、この数のテナントが一気に移転をするというのは、果たして可能なのでしょうか。今のままだと、移転先となり得る受け皿がほとんどありません。ゆうぽうと跡地に完成する「五反田計画（仮称）」がその候補の1つになったとしても、決して十分な容量ではないでしょう。

「ゆうぽうと」「TOCビル」の再開発計画は、五反田に拠点を置くスタートアップの中長期的なオフィス戦略に対して、大きく影響を及ぼすと予想されます。五反田の空室不足という窮地を救う策となるのか、はたまたスタートアップの五反田離れを引き起こしてしまうのか。今後の展開から目が離せませんね。

（記事公開日：2020/01/15）