新宿区の賃貸オフィス賃料相場

新宿区の賃貸オフィス市場は、堅調な需要を背景に賃料の上昇基調が続いています。2026年8月時点の平均坪単価は23,260円となり、前月比で122円の上昇（+0.5%）を記録しました。空室率は0.1ポイント低下し2.0%と、市場の引き締まりがうかがえます。

この賃料上昇は、東京都心部全体で進む需給の引き締まりと連動した動きと言えるでしょう。例えば、7月末の東京オフィス市場では、主要7区の潜在空室率が低下する一方で平均募集賃料は低下したものの、これは港区における高価格帯物件の空室解消が平均値を押し下げた側面があり、全体としては賃料水準の上昇傾向が続いていると分析されています。新宿区も同様に、割安な区画から成約が進み、募集物件の顔ぶれが変化したことで、平均賃料が押し上げられている可能性があります。

区内の坪単価は、最高値の西新宿が28,524円/坪であるのに対し、高田馬場・早稲田エリアは16,434円/坪と、地域によって大きな価格差が見られます。これは、ビジネス集積度やビルグレードの違いを反映したものです。坪数帯別に見ても、200坪超の大型区画が29,772円/坪であるのに対し、20〜30坪の小規模区画は20,193円/坪と、約1万円近い開きがあります。この価格差は、企業の規模やニーズに応じた多様なオフィス需要が存在することを示唆しています。

新宿区の平均坪単価23,260円は、東京都内15区中7位という比較的高水準に位置しています。隣接する品川区（23,326円/坪）と同程度の水準である一方、港区（27,130円/坪）、中央区（26,265円/坪）、千代田区（25,976円/坪）といった都心主要区にはやや及ばないものの、その差は縮まりつつあります。特に、品川区とはほぼ同価格帯であり、新宿区が主要区に肩を並べる存在感を示しています。

過去6ヶ月の推移を見ると、新宿区の賃料は一貫して上昇傾向にあります。3月時点の20,190円/坪から8月には22,392円/坪まで上昇しており、半年間で約2,200円、10%以上の値上がりとなりました。空室率も、この期間に徐々に低下してきたと推測され、堅調な需要に支えられた市場の健全な成長と言えるでしょう。

最近のニュース動向としては、都心5区において新規供給の影響が顕著であることが伝えられています。7月には千代田区で大型新築ビルが募集開始され募集面積が増加した一方、大崎・北品川エリアでも同様の動きがありました。また、都心5区の中小規模オフィス市場では募集在庫が減少し、空室率も低下傾向にあることから、市場全体の引き締まりが示唆されています。新宿区も、こうした広範な市場動向の影響を受けながら、安定した成長を続けると見られます。