契約(条件交渉)のポイント
より良い条件で賃貸オフィスを借りるために、条件交渉が必要になる場合があります。
フリーレントや敷金、オフィスビルの審査基準についてなど、契約・条件交渉時のポイントをまとめています。
事務所契約を今後に控えている方は、是非こちらのポイントもご覧ください。
契約の実効面積
オフィスの契約面積は通常坪数（場合によって平米数）で定義されます。
オーダーを頂く際にも、○○坪〜○○坪で予算は坪単価○万円程度というケースが多いで
す。この契約面積にどこまで含まれているかは重要なポイントになります。
大型ビルなど、共有部にトイレや給湯部がある物件は貸室内のみが契約面積となるケース
が多く、良心的な契約となります。この場合、水道代やトイレ等の清掃費用や備品補充の
請求もありません。
中規模ビルなど１フロア１テナントの物件ですと、トイレや給湯スペース、場合によって
はエレベータホールも契約面積に含まれるケースがあります。
水道光熱費の負担も異なりますので、その点も含めて判断が必要です。
また、貸室内に柱がある場合や、窓際に置型空調が設置されている場合もありますが、柱
や空調機も契約面積に含まれるケースがほとんどです。エレベータホールがなく、そのま
ま貸室に入る物件などもあります。
表面の坪単価だけではなく、契約の実効面積と総額のコスト。更に収容可能な机や共有ス
ペースのレイアウトイメージなども考えた上で契約を頂くことをオススメします。
期間限定の物件
取り壊しなどの理由で期間限定の物件というものが存在します。
最近のトピックスですと、赤坂ツインタワーが建替の可能性があるという事で、2014年3月
までの定期借家契約で募集されていました。
契約期間の終了が確定すると、ある意味期間限定という事で単価が安くなります。期間限
定でも問題無いという企業様や急成長中で広めに借りておきたい企業には大変お得です。
今回の赤坂ツインタワーも、大人気でした。
ベンチャー企業の場合、人が増えるスピードも早く２年毎に移転をする企業も多いです。
そういった企業にとっては、相性が良かったみたいです。
弊社でもお問合せやご案内も多く、ご契約のお手伝いもさせて頂きました。
【赤坂ツインタワーに移転した主なIT企業】
途中解約ができない事と、当然また移転しなければならないですが、取り壊しの場合は、
原状回復義務も免除になりますし、メリットは大きいです。
【関連リンク】
フリーレント
オフィスビル契約の際に、よく出てくるのが「フリーレント」です。
フリーレントはいわゆる賃料無料期間。現在の様に、オフィス空室率が高止まりして借主
優位のマーケットでは、数ヶ月分のフリーレントが提示される事があります。
貸主としては、賃料単価の下落を防ぐ事が目的になりますが、実質の支払いに大きな影響
がありますので、賃料交渉と同じく重要な交渉ポイントとなります。
尚、フリーレント期間中は完全に無料だと勘違いされる事がありますが、共益費相当額は
負担になる可能性が高いです。 
また、大型契約の場合には6ヶ月フリーレントや、すごいケースだと12ヶ月フリーレント
なんていう提示がある場合もありますが、その分、解約禁止期間が設定されます。24ヶ月
や36ヶ月など当初の契約期間内に解約になった場合は、違約金がかかってしまいます。
フリーレントを取る際には、違約金の額なども比較してみると良いと思います。
よく「この物件フリーレント何ヶ月とれますか？」という質問を頂きますが、実際にはい
つ頃から契約を開始するかによって交渉幅は大きく異なります。
誤解が無い様に、契約開始（移転の希望時期）を説明した上で、具体的なフリーレント交
渉をする事をオススメします。
100坪程度の契約だと、最近は6ヶ月程度のフリーレントが出るケースが多いですが、6ヶ月
後から6ヶ月フリーレントを欲しいと言われると、現在既に空室の物件ですと、12ヶ月賃料
が入って来ない事になるので、交渉が難しい場合もあります。誤解が無い様に確認が必要
です。
【関連リンク】
・オフィス空室率：三鬼商事提供データ
敷金の返還
敷金は退去後、原状回復工事費用を除く金額が返還されます。
敷金の返還時期は、「退去後速やかに」や「２ヶ月以内に」などが一般的です。
時々、「退去後６ヶ月以内に」や「次の入居者が決まり次第速やかに」などという条文が出てくる場合がありますので、チェックが必要です。
退去後速やかにと言われた場合も、ある程度の目安を確認しておいた方が良いと思います。
貸主の財務状況によっては、契約書に記載があっても返還の遅延というケースもあるそうです。
また、競売などにかかってしまった場合の敷金返還請求権も、新所有者にではなく、旧所有者に対してですので、貸主の与信は入居前に確認をしておきたいところです。
解約予告
賃貸マンションの解約予告期間は、都心ですと1ルームや1Kは1ヶ月。1LDK以上は2ヶ月が
一般的です。
オフィスビルの場合は、20坪～50坪程度の契約の場合で3ヶ月というケースもありますが、6ヶ月が一般的です。
定期借家契約やフリーレントが長い場合などでは、解約不可という物件も増えています。
契約前のチェックも必要ですが、調べてみると、現在の契約が解約できなくなっていたり、予告期間が想像と違っているお客様もいらっしゃいます。
また、解約予告はどのタイミングで出すのがベストなのかは、移転を成功させるための重要なポイントです。
原状回復期間なども確認しながら、専門家に相談して検討を進めるのが良いと思います。
物件をお探しになられる際に、「もう少し待つともっと良い物件が出てきますか？」と聞かれる事も多いですが、賃貸マンションと異なり、オフィスビルは解約から募集までの期
間が長いため、新規物件は6ヶ月以上先の入居というケースも多く、急ぎで探されている
場合はあまり出てこない可能性が高いです。
階数と賃料
マンションや住居の場合、上層階の方が眺望が良くなりますので、賃料は高くなります。
特に１階は、防犯上や日当りの関係などもあり割安なケースが多いです。
一方、オフィスビルは、通常１階は店舗区画の為、駅前や繁華街では最も坪単価が高くなります。
また、面白い事に、高層のオフィスビルでも、上層階より下層階の方が単価が高いという
ケースも頻繁に見られます。
賃料を決める決定的な要素は相場です。賃貸マンションと異なり、賃貸オフィスの賃料は景気によって乱高下します。リーマンショック前と後では40％以上賃料が下落したオフィ
スビルもあります。
空室率が低く、坪単価の高い時期に入居すると、下層階でも高いですし、現在の様に空室率の高止まりが続くマーケットでは、高層ビルの上層階に入居した場合でも、単価を抑え
られる事もあります。
移転時期を見誤らない為に、常にマーケット情報は確認しておく事をオススメします。
【関連リンク】
・オフィスマーケット情報：三鬼商事提供
解約違約金
契約書の中身を細かくチェックされない方が案外多いですが、さり気なく想定外の事項が
入っていることがありますので、注意が必要です。稀に出てくるものの中に解約違約金と
いう項目があります。
これは契約期間内に解約した場合の違約金です。この条項がついていると、契約期間の満了時以外に解約した場合、違約金が発生する事になります。
先日、移転をお手伝いした企業の場合は、契約当初にこの解約違約金の条項を設定されていたという事で、その後の再契約（更新）の際にも条項が残ったままとなっていました。
そのため、何度か再契約もされているにも関わらず、中途解約という事になってしまい、
解約違約金を３ヶ月分請求されるという事でした。
賃料がおよそ250万円だったため、違約金が750万円と高額になるという事で困られてました。最近はフリーレントの設定をされる契約も増えてきていますので、短期解約の違約金
が設定される事は多いです。ただ、更新後は違約金がかからない設定にしておいた方が良
いです。
解約違約金が発生する契約というのは、特に移転の多いベンチャー企業の場合ですと契約
前に確認および交渉が必要だと思います。
大手貸主物件
47で運営しているWEBサイトでは大手の不動産会社さんの情報も掲載させて頂いています。
どこまでを大手とみなすかは難しいですが、有名な企業だと以下の通りです。
・三菱地所
・住友不動産
・東急不動産
・東京建物
・野村不動産
・森ビル
その他、生命保険各社や損害保険各社や総合商社関連など、大手貸主の物件は審査もしっかりしているので、入居テナントがきちんとしていますし、共有部やセキュリティなどの
管理もしっかりされています。
最近は価格も見直されてきていますので、割高感も薄くなってきています。敷金を預ける上での安心感もありますので、契約先としてはオススメです。
会社によっては、入居後に手狭になったりしても、同一貸主内の移動であれば解約予告などを融通して頂ける事もあるみたいです。多くの物件を保有する上記の貸主の物件はそう
いった意味でもメリットはあります。
ただし、敷金は12ヶ月が基本で値引きはありませんし、貸主によっては小さな区画の契約でも定期借家契約で期間内解約ができないなど、特にベンチャーなどの場合は相性が良く
ない場合もあります。
入居審査についても、以前はいわゆる帝国データで51点以上は必要、という様な暗黙のルールみたいなものがありましたが、最近は社歴の浅い優良ベンチャーの台頭などによって、
株主情報や事業計画など総合的に審査されるケースもありますので、まだ社歴の浅い会社
でも相談頂けると良いと思います。
【関連リンク】
・帝国データバンク：企業信用調査報告の提供など
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定期借家契約
契約には普通借家契約と定期借家契約というものがあります。
一般的な賃貸住宅などと同じ契約がいわゆる普通借家契約ですが、最近は定期借家契約という物件も増えてきました。
定期借家契約は、期間を確定させて、その期間で契約が終了します。契約期間終了後にも
利用したい場合には、再契約をする事になります。
定期借家契約になる事が多いケースは、下記の通りです。
・貸主が定期借家契約で統一しているケース（三菱地所、森ビル、森トラストなど）
・再開発の予定などで取壊す可能性があり、延長ができない場合
また、与信上や業種上の問題で、最初の数年は定期借家契約で様子を見て、問題なければ再契約では普通借家契約にしましょう。というケースも稀にありました。
一般的には定期借家契約は、中途解約ができません。また、契約期間中に何らかの問題（家賃滞納、他社からのクレームなど）が起こった場合に、再契約を結ばない権利を貸主
が有する事になります。
賃料についても、以前の契約を承継するものではなく、再契約ですので、その時の相場に
応じて見直しをする事になります。
中途解約ができない事や、契約満了後の賃料設定が不明瞭だという理由から、定期借家契約は絶対にNGという会社もありますが、定期借家契約の方がその契約期間を限定する分、
割りきってお得な条件を提示してもらえるケースもあります。
また、賃料改定や解約についても特約で調整してもらえる場合もありますので、最初から
定期借家はNGとするよりも、想定されるリスクを考慮しながら、契約書で調整していくの
もアリだと思います。
普通借家契約でも、フリーレントがつくと、結局は契約期間中解約できない場合もありますし、賃料についても、割安で長く借りられるとすれば、お得になる事も多いです。
ちなみに、弊社は現在の契約も定期借家契約ですし、以前も定期借家契約で2年契約した事がありますが、経営的には数年先まで固定費や面積が確定できているので、案外経営計画
が作りやすい気もしています。
今後の人員計画や相場の予想などを踏まえて、条件の一つとしてお考えになると良いと思います。
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礼金、償却、更新料
都内の賃貸住宅ですと、敷金2ヶ月、礼金2ヶ月、更新料1ヶ月、仲介手数料1ヶ月というのがいわゆる慣習です。
関西エリアや東海エリアだと「敷引」という制度もあります。エリアによって慣習も少し
ずつ異なります。
賃貸オフィスの契約の場合も、同様に礼金、更新料の設定がある場合があります。また、敷金（保証金）の一部を償却されるという契約もあります。物件によって設定は異なりま
すので、候補物件については詳細の確認が必要です。
物件によっては、すごく敷金が安くて良いなと思ったら、実はほとんど償却されるという
事があったりします。
いわゆる大手の貸主物件では、ほとんど礼金や償却、更新料はかかりません（47などのネット系仲介をご利用の場合は、更に仲介手数料まで無料になります）ので、お得感があ
ります。
外資系企業の方などにお話すると、礼金などのシステムがいまいち理解されません。データで見ていても、礼金や償却、更新料の無い設定の物件の方が明らかに空室は少ないです。
いつかもっとシンプルなシステムができて、礼金や更新料ではなく、空室率の改善により貸主、借主双方にメリットのある慣習に見直されると良いなと思います。
【関連リンク】
・敷引特約を認めた判例：裁判所公式HP
貸主の与信
物件を借りる際に、借りる方には審査があります。
一番大切な事は賃料の支払能力。業務内容や社歴などで審査になります。
ただ、貸す側の与信はあまり調べない方も多い様です。
リーマンショック時には多くの不動産会社が倒産しました。最近は、貸主と言っても財務状況が厳しい企業や個人も多いです。
競売にかかると、元の所有者に敷金の返還請求をしなければなりません。
賃料の支払だけでなく、高額の敷金を預ける先として、与信チェックは必要です。
与信の低い貸主だと、入居を敬遠される事もあり、入居者の質が下がる傾向もあります。
空室率が高まると悪循環で、入居者の幅を広げざるを得なくなります。
法人貸主であれば、帝国データなどの与信管理。
個人貸主であっても、財務状況の確認は仲介会社を通じて行う方が良いと思います。
【関連リンク】
・帝国データバンク：企業信用調査報告の提供など
ビルの竣工
耐震の面やグレードの関係で、竣工の新しい物件をお探しという方がいらっしゃいます。
officeeでも、竣工年数で絞り込める機能が設定されています。しかし、竣工が古くてもリニューアルで新築同様の物件も少なくありません。
日本最初の超高層ビルで有名な霞が関ビルなどは、1968年竣工ですが、リニューアルに相当の費用をかけてあり、耐震面でも設備面でも新築物件同様です。
その他にも、リニューアル物件は複数ありますが、耐震は当然ながら、共有部や1階エントランスも完全リニューアルされて、最新物件と見劣りしないケースも多いです。
仲介会社に依頼される際や、WEBサイトでお探しになる際は、リニューアルされている場合もありますので、竣工にはこだわらない方が良いかも知れません。
ただし、リニューアル物件の中には、空調は手をつけていない物件や、天井高が改修されていない物件もあります。柱がどうしても室内にあるために、レイアウトの組みにくい物
件も存在します。
現地で確認をすることと、細かい部分まで仲介会社や管理会社に確認される事をオススメします。
【関連リンク】
・霞が関ビルディング：公式HP
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オフィスの契約更新時に注意すべきポイント
賃貸マンションでは、通常2年契約ですが、更新料の設定がある場合も多い為に、更新の
タイミングはわかりやすいです。
ただ、賃貸オフィス・賃貸事務所の契約の際には、自動更新で設定される事が多いです。
実はここが盲点だったりします。
契約の更新のタイミングで、現在の契約内容を見直す事ができるのですが、あまり交渉をしないで、いつの間にか契約が同条件で更新されていくケースが多くあります。
内部増床と同様ですが、何もせずに増床をするのではなく、賃料等の条件について相場との乖離が無いかどうか、設備等の不備や運用上の改善要求等があれば、その相談も更新の
タイミングはひとつの機会になります。見直しを考えられる事もよろしいかと思います。
特にリーマン・ショック前の、賃料水準の高い状態で入居された企業様などは、賃料相場がずいぶんとかけ離れているケースもあります。確認が必要です。
オフィスビル入居の審査基準
オフィスビルの申込時には、各種の審査書類の提出を求められる事があります。
一般的には、お申込書と決算書2期分～3期分。会社概要などが必要になりますが、時には事業計画書の提出を求められる事もあります。
審査の厳しい生保系や大手デベロッパのビルなどは、帝国データの評点が51点以上、などという暗黙の目安もありました。
最近は帝国データの評点が低い（あるいは評点が無い）新興企業の中でも業績を拡大して
いる企業も多く、赤字であったとしても、投資期間という事で財務状況などを説明する事
により、受け入れてもらえるケースも多くなりました。
資本金1,000万円以下のIT企業や、1期目や2期目の企業でも、資本内容を評価頂いて、大手デベロッパ系のオフィスに移転頂いた事もあります。
特に47株式会社では、IT関連企業のオフィス移転実績が多く、入居後に業績を拡大されるクライアントが多いです。
貸主様から、47のクライアントは大丈夫とさえ言って頂き、入居の後押しをして頂くこと
も増えてきました。特にIT関連企業で、まだ社歴の浅い企業様などには、ぜひofficeeを
ご活用頂きたいと思います。
【関連リンク】
・帝国データバンク：企業信用調査報告の提供など
・47株式会社の取引実績（一部）／47 CORPORATE SITE
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