オフィス仲介業者と言われる会社は、100社以上あるそうです。ただ、オフィスの賃料相場
が下がった事や、長引く不況の影響でマーケット規模は縮小傾向です。

ちなみに、一般的に大手3社と言われるのがこの3社。

・三幸エステート：業界最大手。売買、PMなど幅広く事業展開。
・三鬼商事　　　：業界最古参。日経新聞などに空室率データ提供。
・ＣＢＲＥ　　　：外資系。世界300拠点の日本法人。外資系に強み。

手数料はかかりますが、この辺の会社に依頼すると情報も多く経験のあるスタッフが多い
です。
その他にも、業界特化型の仲介会社や、インターネット専業、内装も含めてコンサルする
会社など特色を出した専門業者も増えています。

47株式会社も仲介手数料無料と、わかりにくいですが、顧客主義という考え方で評価頂い
てます。

 

仲介業者選定は移転成功の重要なポイントです。
会社によって情報量も少しずつ異なりますし、やはり、携わる営業担当によって交渉力や
提案力も異なります。何社か営業担当者に会われて、一番良い担当を選んで頂ければと思
います。

ちなみに、内覧や申込や交渉の際にも複数の仲介業者をお使いになられる企業もあります
が、できれば交渉は一社に委託される事をオススメします。

物件が同じであれば貸主も同じです。
複数の仲介業者から同じお客様の話が来てしまうと貸主さんも困惑されて、何が本当か嘘
かわからない状況になり、結果的に良い条件交渉ができないという事が起こり得ます。

特に単価交渉においては、定価を提示せざるを得なくなるケースもありました。

また、高額インセンティブや高給を掲げて社員募集をしている仲介業者もありますが、こ
ういった企業の担当者は本来の目的を見失いがちです。
最近は少なくなりましたが、できもしない交渉額や嘘の情報で惹きつける方や、仲介料を
高くするために高い価格で契約をさせようという方もいます。注意が必要です。

【関連リンク】

・三幸エステート

・三鬼商事

・CBRE

・47株式会社

オフィスは建物の立地や外観だけではなく、内装工事やレイアウトの工夫も大変重要です。

震災以降は見直しもかかってきましたが、一時期は、古いビルをリノベーションして、お
しゃれに改築することで、かっこよく仕上げるというブームもありました。

働く方がより効率的に働けるためのレイアウトや、来客の方に見ていただくためのエント
ランスなど、内装次第で見栄えは大きく変わります。 

ちなみに弊社では、15社以上の内装会社さんやオフィスデザイン会社さんと協業をさせて
頂いています。

<<主なパートナー企業>>

・明豊ファシリティワークス

・清和ビジネス

・ミダス

・ワックストラックス

・ディーサイン（旧リンクプレイス）

・ネビック

・デザインワークスプロジェクト

・ヴィス

オフィスデザインや内装工事会社さんの選定のお手伝いをさせて頂く事も多いです。デザ
イン重視、コスト重視、納期重視などによって、選定すべき業者さんも変わってきます。

仲介業者同様、内装会社さんの中で良い担当者をアサインして頂く事もとても大切です。

同じデザイン会社さんでも、担当デザイナーや担当PMによって提案内容のクオリティや納
品にバラつきもあります。ビル側工事（B工事）との工事の取り合いの交渉も重要ですし、
移転後のレイアウト変更や什器の追加などもお願いするとなると、長いお付き合いになり
ますので、しっかりパートナー選定をされると良いと思います。

ホームページで見てもわからない部分も多いので、弊社の様な仲介会社にアドバイスを求
められるのも良いと思います。

また、最近は各社ホームページで事例紹介を掲載されています。お知り合いの会社さんが掲載されている場合は、評価などを聞いてみるのも良いと思います。

時々、10社以上お声がけされるケースがありますが、業者数が多すぎると選定に時間がか
かりすぎてしまいますし、1/10だと提案する方もちょっとやる気なくなるのではないかと
思う事があります。

最適な会社を3社程度選定されて决められるのがよろしいかと思います。

【関連リンク】

・［特集］ITベンチャーのオフィス見学：CNET Japan

・世界のクリエイティブなオフィスの写真いろいろ：らばQ

不動産仲介業界はもともとインセンティブ重視の給与体系が多いです。

特に、投資用を中心としたマンション販売業界はその傾向が強くなります。したがって、
不動産業界で稼ぎたいというイメージで業界に入られる方も多いです。

弊社でも、インセンティブ制度を取り入れてみたり、修正してみたりしましたが、現在は
撤廃しました。営業であるからには目標達成意識は大切だと思いますが、不動産は高額な
取引になりますし、営業の人の目先のノルマや報酬のために顧客を誘導する様なシステム
は良くないと思っています。

現在では、営業部門もスタッフ部門も半期の成果をすべて6月と12月の賞与と昇格に伴う
昇給で反映していくシステムになっています。

リクナビなど求人サイトでは、「未経験歓迎！年収1000万円以上可能」なんていう景気の
良い不動産営業の求人がいまだに多く掲載されていますが、この景況感で、そんなに暴利
の取れる仕事は少ない気がします。

しょっちゅう求人広告を出されていて、高額歩合をうたっている不動産業界の営業の方に
は警戒が必要かも知れません。

特に投資用マンションですと、毎月8万円のローン支払いで12万円の家賃収入なんてチラシ
が入ってきますが、それであれば売らなきゃいいし、自分で運用すればいいのに、と思っ
たりします。

オフィス仲介会社でも、高額のインセンティブ制度を設けている会社もあるそうです。

そういう会社の営業の人たちは、第一印象は情熱があって良さそうに見えますが、荒っぽ
い仕事をされる事もあるそうです。チェックが必要だと思います。

【関連リンク】

・リクナビ：リクルート提供の求人情報サイト

不動産業者には５人に１人の割合で専任の宅地建物取引主任者資格の有資格者が必要です。

契約前の重要事項説明の際には、宅地建物取引主任者が説明を行う事が義務付けられています。

宅地建物取引主任者試験は、勉強をすれば受かりやすい試験ではありますが、年に１度しか受験チャンスが無いため、油断はできない試験です。

47株式会社では現在16名の宅地建物取引主任者有資格者がいますが、2012年度も内定者や新卒を含む16名が受験予定です。

資格があれば優秀かというとそんな訳も無いですが、専任者が足りずに営業をしている様な会社もあります。そういった会社の場合は、重要事項説明をすごく適当に扱いがちで、
後々のトラブルにもなりかねません。注意が必要です。

 

【関連リンク】

・宅地建物取引業法第35条：重要事項の説明等

・宅地建物取引主任者資格試験の概要：財団法人不動産適正取引推進機構

「空室」っていったい何だろうと思うことがあります。

弊社での空室の定義は、下記の通りです。

１．現在部屋が空いていて、入居者を募集中である。

２．現在部屋は空いていないが、空き予定で入居者を募集中である。

したがって、下記の物件は空室ではない事になります。

・現在部屋は空いているが、入居者が決まり募集は終了している。

・今後空く予定はあるが、入居者の募集は行っていない。
・新築でおそらく募集するけど、まだ情報を公開していない。
・本当は募集しているけど、商談中などの理由で情報公開されていない。
・本当は募集しているけど、内部テナントの増床用に募集をしていない。
など

何年か前に六本木ヒルズで退去する企業が重なった際に、実際にはもう少し募集してそうだけど、2フロア位しか募集になっていなかった事がありました。

噂話なので、何とも言えませんが、モルガンやシティが移転するという話が本当だとしても、まだ現オフィスを解約していないはずなので、募集にはなっていません。でも、次の
移転先を既に契約しているとすると、そのオフィスは募集終了となる事になります。

つまり、データベース上は現オフィスと移転先の2つとも借りている事になるわけです。

よく日経新聞などに「空室率」が出てきますが、大きな流れは見えても、細かい部分はおそらくとてもいい加減なはずなので、なんとなく見ていればいいような気がします。

同様に、坪単価相場の変遷みたいなグラフがよく公開されていますが、あれはあくまでも募集賃料の変遷なので、ゆるやかに動きます。でも実際は、空室率が高い時は成約賃料は
大幅に下がりますし、フリーレントが長くつくので、実質成約単価を契約期間で割り戻す
と、半分位になる事まであります。
空室率が低い場合は（共益費は変わらないので）単価も下がらず、フリーレントもつかな
いので、その差は歴然です。

不動産情報はよくわからない情報が多いので、惑わされずに、意思決定して頂きたいです。

いつまでこんな情報で商売をするつもりなのかと、うんざりしたり、申し訳なく思ったり
しながら、情報サイトを運営していますが・・・。

不動産仲介会社の収益源は仲介手数料です。ただ、時々売買仲介や賃貸オフィス仲介など
で、仲介手数料無料や固定制というサービスというものがあります。

各社サイトでは仲介手数料無料の理由が掲載されています。なかなか説明が難しいのですが、成約時に売主にも買主にも、貸主にも借主にも請求されていた仲介手数料を売主のみ、貸主
のみ（あるいは定額制で買主や借主に請求）にするというサービスになります。

仲介手数料無料だと怪しい。買主や貸主にメリットのある条件を提示されそう。などと不安に思われる方も多いと思いますが、結局成約にならないと商売にはなりませんので、各社その点は心配は無いと思います。人材紹介業などに似たシステムだと思って頂けるとわかりやすいかも知れません。

メリットしかなさそうですが、デメリットもあります。紹介される物件が限定される事です。
この様なサービスを提供するためには、売主や貸主から成約時手数料が支払われる物件のみが紹介される事になります。

また、サイトでは無料と言われたけど、結局請求されたというケースもある様ですので、契約前に再度確認しておいた方が良いと思います。47で運営しているofficeeでは、そのようなケースはなく全物件仲介料無料です。ご安心してご利用下さい。

ただ、賃貸オフィスや売買となりますと、仲介手数料も高額になりますので、安いほど良いとは思いますが、サービス次第というところもありますので、有料な会社、無料な会社、定額制の会社、色々な会社に相談されて決定されると良いと思います。