大阪市中央区の賃貸オフィス賃料相場

大阪市中央区の賃貸オフィス市場は、平均坪単価16,850円、空室率5.0%と、前月比で坪単価は75円下落、空室率は0.2ポイント上昇と、やや軟調な展開を見せている。特に空室率の上昇は、市場の需給バランスに変化の兆しを示唆している。

過去6ヶ月の推移を見ると、2026年2月以降、坪単価は堅調に上昇傾向を辿っていたが、7月に入り、この流れに一時的なブレーキがかかった形だ。この背景には、7月に竣工した「淀屋橋ゲートタワー」のような大規模オフィスビルからの供給が、一部で需給緩和に繋がった可能性も考えられる。

中央区の坪単価は、大阪府内では2位と依然として高い水準にある。しかし、隣接する大阪市北区が19,359円/坪であるのに対し、中央区は16,850円/坪と、約2,500円の差がある。さらに、同価格帯の区として挙げられる大阪市淀川区（16,739円/坪）とはほぼ同水準であり、中央区のオフィス市場が、北区のような突出した高騰とは異なる、より安定した、あるいはやや調整局面にあることを示唆している。

坪数帯別に見ると、20〜30坪の小規模区画が14,006円/坪であるのに対し、200坪超の大型区画は29,638円/坪と、約15,600円もの大きな価格差が見られる。この差は、企業の規模や求めるオフィス環境の違いを反映していると言えるだろう。

エリア別では、OBP（大阪ビジネスパーク）が18,261円/坪と最も高く、天満橋・谷町エリアの11,556円/坪と比較すると、7,000円近い開きがある。これは、エリアのブランド力や賃貸条件の違いが価格に如実に表れている結果だ。

最近のニュース動向では、大阪市全体のオフィス空室率が6ヶ月連続で低下し、1.97%と2020年11月以来の1%台となったことが報じられている。梅田エリアを中心に移転が進み、募集賃料も9ヶ月連続で上昇し、2000年以降の最高値を更新しているという。新規供給が少ない中での需給逼迫が市場を支えている状況だ。また、建設費高騰を背景に、既存ビルの「改修価値」が評価され、新築信仰からの転換点を示唆する事例も報告されており、オフィス市場におけるリノベーションの重要性が高まっている。

中央区の市場は、大阪市全体の堅調なオフィス市場の流れとは異なり、一時的な調整局面にある可能性も否定できない。今後の新規供給動向や、テナントの移転・拡張ニーズの変化を注視していく必要があるだろう。