【2026年のオフィス市況予測】東京主要5区の空室率・賃料動向と今後の見通し
2025年もオフィス需要は拡大を続け、特に都市部では空室率が大幅に低下しました。その背景には、企業のオフィス回帰や人材採用競争の激化があります。
本記事では、東京主要5区の最新データをもとに2026年のオフィス市況を整理し、これからのオフィス選びで押さえるべきポイントを解説します。
2025年までのオフィス市場の流れ
officee独自の集計データを参照すると、東京都内の主要5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）では、平均空室率が継続的に低下しています。それと反比例するように、平均賃料は上昇傾向が続いています。
【補足】
大規模ビル：1フロア面積201坪以上の竣工済みオフィスビル
中規模ビル：1フロア面積101坪～200坪以下の竣工済みオフィスビル
小規模ビル：1フロア20坪～100坪以下の竣工済みオフィスビル
コロナ禍直後から空室率低下・賃料上昇の流れは見られていましたが、2024年〜2025年の直近2年間は、特に需給バランスの変化が顕著に表れています。
特に都心部では競争が激しく、好立地の物件は募集開始から短期間で成約に至るケースが増えています。
2026年のオフィス市況はどうなるのか
2026年のオフィス市況はどのように推移するのでしょうか。
現時点では、需要が供給を上回る状況が続き、空室率はさらに低下する可能性が高いと見られています。
背景にあるのは内装工事費の高騰です。建築コストの上昇により新築ビルの竣工が遅れ、需要の回復・拡大に供給が十分に追いついていない状況が続いています。
特に都心の好立地では空室が限られ、企業間の競争は一段と激化しています。条件の良い物件は公開後すぐに申込が入ることも多く、検討期間が長引くこと自体がリスクとなる局面です。
一方で、これまでアクセス面で敬遠されていたエリアが、コストパフォーマンスの観点から再評価される動きも見られます。賃料上昇が続く中で、企業が選択肢を広げ始めているためです。
ただし、アクセスの利便性は採用活動や従業員満足度に直結する要素でもあります。立地コストを抑えることと、採用力・組織力を高めることのどちらを優先するのか。このバランスの取り方が、2026年のオフィス戦略における重要なテーマとなりそうです。
需要過多の市況で求められる“先回り”の動き
こうした市況下では、早期の情報収集と意思決定体制の整備が不可欠です。
移転時期が未確定でも、市場動向を把握し、希望条件に近い物件が出た際にすぐ情報を得られる体制を整えておくことが重要です。日頃から担当者とコミュニケーションを取り、「良い区画が出たらすぐ共有してもらえる状態」をつくっておくことが、選択肢を広げるポイントになります。
また、予算上限、面積の許容レンジ、立地・ビルグレード・築年数などの優先順位を事前に明確にしておくことで、好条件の物件が出た際に即断できる体制を整えられます。
空室情報が出たタイミングで迅速に内見を行い、条件が合えば申込へ進む。このスピード感が、物件取得の成否を左右する市況が続いています。
総括
空室率が低下する中、各社のオフィス選びはより戦略的な意思決定へと変化しています。
判断軸は賃料や初期費用といったコスト面だけではありません。
・採用活動への影響 ・営業活動における立地の優位性 ・従業員の出社率やエンゲージメント ・企業ブランドとの整合性
こうした要素を総合的に検討することが求められています。
賃料を抑えることに合理性がある一方で、立地や環境が企業成長に与える影響も無視できません。だからこそ、「どの指標を優先するのか」を経営判断として明確にすることが重要です。
2026年も引き続き、オフィスは単なる“箱”ではなく、企業成長を支えるインフラとしての役割が問われる一年になりそうです。
officeeでは、エリア別の最新空室情報や非公開物件の動向、賃料相場の変化などをもとに、各社のフェーズに合わせたオフィス戦略をご提案しています。
「まだ具体的ではないが、今の相場を知っておきたい」 「今のオフィスが適正条件なのか比較したい」 「半年後〜1年後の移転に向けて準備を始めたい」
といったご相談も可能です。
情報収集の早さが選択肢の広さにつながる市場環境だからこそ、まずは現状把握から始めてみてはいかがでしょうか。
（記事公開日：2026/02/24）
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