オフィスニーズ調査から見る市場動向（2020）

オフィスの拡張ニーズは引き続き増加。賃料アップも「やむを得ない」

まず、オフィス移転のニーズについて。

オフィスの新規賃貸借予定が「ある」と回答した企業は、全体の27％。うち6割以上が拡張移転を予定しているとのことでした。

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オフィスの新規賃借の理由は「業容・人員拡大」が44%で最も多く、続いて「立地の良いビルに移りたい」「1フロア面積が大きなビルに移りたい」という理由が続きます。

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しかし、昨今の空室率低下の影響で、オフィスの賃料は年々値上げしています。

直近の賃料改定で「賃料が増額となった」と回答した企業は93%もおり、森ビルの調査開始以来最大となったそうです。

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一方、オフィスを新規賃借するにあたり「妥当だと考える月額賃料」は、坪単価2.5万円以上の価格帯で回答する割合が増加傾向にあるとのこと。2019年の調査では、その中でも高額となる3.5万円以上の価格帯での回答が目立っていました。

賃料増加の傾向はテナントにとって不利であることは間違いありませんが、「この市況ではやむを得ない」と捉えている企業も多いようです。

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10年前はオフィスニーズが急激に落ち込んだ時代

ちなみに、2008年頃のオフィスニーズを振り返ってみると…

新規賃借予定「有り」の割合はわずか13％で、最新結果の半分程度でした。世界的な金融危機「リーマンショック」の直後ということで、急激に移転需要が落ち込んだ年だったのです。

ところが、翌年の2009年には新規賃借予定「有り」の割合が21％にまで上昇。外資系企業や金融・保険業を中心に、業績がスピーディーに回復したことが影響したようです。

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★なぜオフィスニーズが回復したのか？

リーマンショックに馴染みのない方もいらっしゃると思うので簡単に説明すると、2008年9月にアメリカの大手投資銀行のリーマンブラザーズが破綻し、世界的な金融危機に発展した事象のことを指しています。

日本経済は、アメリカ経済の影響を大きく受けます。リーマンショックでは低所得者向けの住宅ローンを集めた金融商品「サブプライムローン」が大量に焦げ付き、アメリカの住宅バブルが崩壊。その結果、日本でも不動産や住宅に対する融資が厳しくなるなど、関連する業種に影響を与えました。

とくに原価が大きくかかる業種（製造業や建設業など）は、ひとまず資金の流出を抑える動きをとり、固定費となるオフィス賃料を増やしたくないという考えから移転を控える傾向に。反面、IT系や保険業や不動産仲介業といった原価が掛かりにくい企業は影響が少なく、リーマン・ショック後も業績・人員拡大をしながら成長できる機会があったため、オフィスニーズが回復していったと考えられます。